Prix des terrains en bail à Bali en 2026, région par région

Comment lire chaque chiffre de cette page

Le terrain se négocie par ARE (1 ARE = 100 m²) et par an. Une parcelle de villa fait en général 3 à 5 ARE (300 à 500 m²) ; tous les chiffres ci-dessous prennent 5 ARE comme parcelle de référence, sur un bail de 25 ans, convertis au taux du jour (1er septembre 2026 : 1 € = 20 572 IDR). Tous les montants en euros sont arrondis aux 5 000 € les plus proches.

Un bail comporte trois éléments, et il faut les trois : le taux par ARE et par an, la surface, et la durée restante. Cinq ARE à 10 millions IDR par ARE et par an sur 25 ans font 5 × 10 000 000 × 25 = IDR 1,25 milliard, environ 60 000 € (arrondi). Le chiffre que l'agent prononce n'est jamais celui que vous payez : c'est un taux, pas un prix.

Ces fourchettes sont celles avec lesquelles nous travaillons. Là où nous avons mené un relevé de marché complet, le Bukit et Ubud cet été, elles sortent de prix affichés vérifiés annonce par annonce ; ailleurs, elles résultent de notre calibrage à partir de transactions réelles et de marchés voisins. Une exception traverse la page : le sud de Lombok se traite en pleine propriété, pas en bail. Pour comprendre la différence entre les deux régimes, voyez pleine propriété ou bail à Bali.

Les trois photographies de terrain de cet article sont des parcelles que nous avons trouvées pour des clients Genesis, à Uluwatu, près d'Ubud et au sud de Lombok. Pas des banques d'images : le terrain lui-même, tel que nous l'avons découvert.

Le Bukit, d'Uluwatu à Melasti

Le plateau calcaire du sud : des falaises de 70 à 100 mètres au-dessus de l'océan Indien, des plages cachées accessibles par des escaliers taillés dans la roche, des couchers de soleil plein ouest. Ici le terrain s'achète avec les yeux, et le taux suit la vue presque parfaitement. Taux en millions IDR par ARE et par an, puis le coût de 5 ARE sur 25 ans (arrondi) :

• Bingin : 35 à 40M IDR, soit 215 000 € à 245 000 €
• Nyang Nyang : 25 à 30M IDR, soit 150 000 € à 180 000 €
• Nunggalan : 20 à 25M IDR, soit 120 000 € à 150 000 €
• Uluwatu : 20 à 25M IDR, soit 120 000 € à 150 000 €
• Balangan : 20 à 25M IDR, soit 120 000 € à 150 000 €
• Melasti : 15 à 20M IDR, soit 90 000 € à 120 000 €

Bingin s'est mis hors de portée de la plupart des projets, et aucune recherche n'y changera rien. La nouvelle route périphérique sud va désenclaver le plateau dans les prochaines années : c'est l'argument pour acheter maintenant plutôt que plus tard. Pour situer le Bukit face aux autres zones de l'île, voyez où construire à Bali.

La côte ouest, de Pererenan à Balian

Sable noir volcanique, rizières qui descendent jusqu'à la mer, et la demande locative de Canggu sans en acheter le centre saturé. Nous n'avons pas encore mené de relevé bail complet sur cette côte : fourchettes de travail.

• Pererenan : 35 à 40M IDR, soit 215 000 € à 245 000 €
• Seseh : 20 à 25M IDR, soit 120 000 € à 150 000 €
• Cemagi : 15 à 20M IDR, soit 90 000 € à 120 000 €
• Kedungu : 13 à 18M IDR, soit 80 000 € à 110 000 €
• Balian : 8 à 13M IDR, soit 50 000 € à 80 000 €

Pererenan est devenu très très cher et sort de la plupart des budgets ; Seseh est cher également, porté par la revalorisation rapide de la zone. Cemagi reste largement agricole : c'est le pari patient. Kedungu, où nous avons déjà construit et livré (voyez nos réalisations), est la côte ouest en avance de phase. Balian, c'est là où la jungle reprend et où les budgets se détendent.

Ubud, et tout ce qui est à 30 minutes

Pas de plage, et aucun besoin d'en avoir : le centre de l'île vend la nature, la culture et la déconnexion. C'est aussi le marché le plus mal cité de Bali, parce que l'acheteur nomme un village et reçoit le taux d'un autre.

• Ubud centre : 20 à 25M IDR, soit 120 000 € à 150 000 €
• Penestanan : 10 à 15M IDR, soit 60 000 € à 90 000 €
• Sayan : 5 à 10M IDR, soit 30 000 € à 60 000 €
• Payangan : 5 à 10M IDR, soit 30 000 € à 60 000 €
• Tegallalang : 5 à 10M IDR, soit 30 000 € à 60 000 €

La ceinture extérieure est réellement homogène : Sayan, Payangan et Tegallalang se situent dans la même fourchette, et le centre coûte quatre fois la ceinture. Cet écart, c'est toute la décision d'Ubud : dix minutes de route font baisser la ligne terrain de trois quarts. Une mise en garde sur Tegallalang : c'est la zone où se concentrent le plus les pièges plantation et zone verte de l'île, et le taux ne veut rien dire tant que l'ITR imprimé n'a pas confirmé qu'on peut y exploiter une location.

Le sud de Lombok

À 30 minutes de l'aéroport international de Lombok, une succession de baies en fer à cheval entre des collines vertes, quasiment vierges de construction : Selong Belanak, Are Guling, Mawun, Tampah. C'est le seul territoire de cette page qui ne fonctionne pas en bail : ce marché se traite en pleine propriété. Vous achetez le terrain définitivement, et il reste à vous.

C'est tout l'argument de Lombok. Sur les quatre baies, on trouve encore du terrain avec vue océan sous 150 millions IDR par ARE. Cinq ARE reviennent à moins de IDR 750 millions, environ 35 000 € (arrondi), détenus définitivement. Les mêmes cinq ARE en bail à Bingin sur 25 ans coûtent environ six fois plus, et reviennent au propriétaire à la fin du terme.

L'est de Bali, les îles et le nord

Nous construisons dans les trois et les proposons quand le profil du client s'y prête. Fourchettes de travail en bail, sauf mention contraire :

• Nusa Lembongan : 10 à 15M IDR, soit 60 000 € à 90 000 €
• Gili Trawangan, Meno, Air : 10 à 15M IDR, soit 60 000 € à 90 000 €
• Nusa Penida : 5 à 10M IDR, soit 30 000 € à 60 000 €
• Nusa Ceningan : 5 à 10M IDR, soit 30 000 € à 60 000 €
• Candidasa : 5 à 10M IDR, soit 30 000 € à 60 000 €
• Amed : moins de 5M IDR, soit moins de 30 000 €
• Sidemen : moins de 5M IDR, soit moins de 30 000 €
• Munduk : moins de 5M IDR, soit moins de 30 000 €
• Lovina : moins de 5M IDR, soit moins de 30 000 €
• Pemuteran : moins de 5M IDR, soit moins de 30 000 €

L'est de Bali est la région où le bail est généralement le mauvais instrument : à ces budgets, le marché s'y traite majoritairement en pleine propriété, autour de 80 à 125 millions IDR par ARE en définitif, et acheter y bat louer pendant 25 ans. La contrainte déterminante n'y est pas le prix mais le zonage. Les îles et le nord sont réellement peu chers, avec des coûts qui n'apparaissent jamais dans un prix par ARE : la logistique insulaire pour les premières, l'éloignement de l'aéroport pour le second.

Sanur, Jimbaran et Nusa Dua

Des marchés matures et lisibles. Nous ne les mettons pas en avant spontanément, et nous répondons avec précision quand on nous les demande.

• Sanur : 15 à 20M IDR, soit 90 000 € à 120 000 €
• Jimbaran : 15 à 20M IDR, soit 90 000 € à 120 000 €
• Nusa Dua : 15 à 20M IDR, soit 90 000 € à 120 000 €

Canggu, Berawa, Umalas, Seminyak et Kuta

Nous savons y construire et nous le faisons. Nous disons aussi franchement au client que le foncier y est cher et que le rendement rapporté au prix du terrain y est moins favorable qu'un village plus loin : la recommandation habituelle est Seseh, Cemagi ou Kedungu.

• Canggu centre : 35 à 40M IDR, soit 215 000 € à 245 000 €
• Berawa : 35 à 40M IDR, soit 215 000 € à 245 000 €
• Seminyak : 30 à 35M IDR, soit 180 000 € à 215 000 €
• Umalas : 30 à 35M IDR, soit 180 000 € à 215 000 €
• Kuta : 20 à 25M IDR, soit 120 000 € à 150 000 €

Ce qui fait bouger un taux après l'accord

1. La durée est en général plus courte qu'elle n'en a l'air. Sur les annonces que nous avons chiffrées, la majorité des baux du marché ouvert affichent 15 à 23 ans restants assortis d'une option de prolongation, pas un premier terme neuf de 25 ans. Une option est un droit de renégocier plus tard, à un prix fixé plus tard : comparez d'abord les durées restantes, ensuite les taux.
2. La prime petite parcelle. La plupart des taux proviennent de parcelles de 8 à 24 ARE, et les vendeurs ajoutent couramment 20 à 40 % par ARE pour en détacher 3 à 5.
3. Le zonage décide si le taux a la moindre importance. Nous avons vu la même parcelle décrite comme jaune, orange mixte et residential par trois agences différentes : seul l'ITR imprimé fait foi. Avant tout versement, menez les 12 vérifications de due diligence.
4. L'accès. Un terrain en accès moto uniquement, c'est un chantier sans camion toupie ni grue, et des invités à pied avec leurs valises ensuite.

Genesis Bali a sa propre équipe juridique : le titre, la durée restante, le zonage et l'accès de chaque parcelle que nous retenons sont vérifiés en interne avant même qu'un prix soit discuté. Et le terrain n'est qu'une ligne du budget : pour la décomposition complète d'un projet, voyez le coût de construction d'une villa à Bali en 2026.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un ARE à Bali ?

Un ARE vaut 100 m². Une parcelle de villa type fait 3 à 5 ARE (300 à 500 m²), et tous les chiffres de cette page sont calculés sur 5 ARE, montants en euros arrondis aux 5 000 € les plus proches.

Comment transformer un taux de bail en prix réel ?

Multipliez le taux par ARE et par an par le nombre d'ARE et par les années restantes du bail. Utilisez la durée restante, pas celle que décrit l'agent, et laissez toute option de prolongation en dehors du calcul.

Quelle région est la moins chère ?

Le sud de Lombok, et pas de peu, parce qu'il se traite en pleine propriété : du terrain avec vue océan sous 150 millions IDR par ARE, détenu définitivement. En bail, les moins chers sont Amed, Sidemen et le nord sous 5 millions IDR par ARE et par an, et parmi les options grand public la ceinture d'Ubud entre 5 et 10 millions.

Pourquoi des fourchettes plutôt que des prix exacts ?

Parce qu'un taux dépend de la parcelle, pas seulement du village : la vue, la largeur de la route, le zonage, la durée restante et la taille du terrain dont elle est détachée le font tous bouger. Une fourchette vous dit dans quelle conversation vous êtes ; le chiffre exact vient après la visite et l'ITR.